Le processus d’achat d’un terrain constructible

Une fois tous les détails techniques vérifiés, vous pouvez lancer le processus d’achat. Les terrains deviennent plus rares et les terrains parfaits pour vous sont également parfaits pour les autres, il ne faut donc pas traîner ni trop hésiter. Voici les différentes étapes qui vous permettront de devenir propriétaire de votre parcelle constructible.

L’OFFRE D’ACHAT ÉCRITE

Dès lors que votre choix s’est porté sur l’achat d’un terrain à bâtir, que ce soit de particulier à particulier ou à l’aide d’une agence immobilière, vous devez d’abord commencer par faire une offre d’achat au vendeur.

Vous pouvez exprimer cette offre au vendeur oralement pour vous positionner par rapport aux autres acquéreurs potentiels. Mais pour que votre offre puisse être juridiquement valable, vous devez obligatoirement l’écrire.

Voici un conseil précieux pour ne pas voir le terrain de vos rêves filer devant vos yeux : assurez-vous le plus rapidement de faire contresigner votre offre par tous les vendeurs, même si votre offre est au prix de l’annonce. En effet, même si l’avant-projet n’est pas encore signé, le vendeur s’est engagé à vendre en signant l’offre.

Il faudra tout de même prendre soin de rédiger une offre complète qui précise vos conditions, le montant du dépôt de garantie, le délai pour signer l’avant-contrat, les conditions de financement, ainsi que la durée de validité de l’offre.

LA SIGNATURE D’UN AVANT-CONTRAT : COMPROMIS DE VENTE OU PROMESSE UNILATÉRALE

Après acceptation de l’offre d’achat par le vendeur du terrain à bâtir, la signature d’un avant-contrat doit être programmée dès que possible. Il s’agit d’un acte sous seing privé qui requiert la signature du vendeur et de l’acheteur. Cette signature peut s’effectuer devant un notaire ou avec un agent immobilier habilité.

L’avant-contrat définit les termes de la vente (prix de vente, modalité de paiement, clauses,… etc.). Il peut prendre deux formes différentes :

• Le compromis de vente, qui engage les deux parties (vendeur et acheteur) autour des termes de la vente ;
• La promesse unilatérale de vente, qui n’engage que le vendeur (l’acheteur reste libre d’acheter ou non).

Dans le cas de l’achat d’un terrain constructible situé dans un lotissement, après avoir signé un compromis de vente ou une promesse de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter, comme pour un achat immobilier classique.

Si le terrain ne fait pas partie d’un lotissement, on parle de terrain en diffus. L’acquéreur ne dispose alors pas de délai de rétractation.

LES CONDITIONS SUSPENSIVES À PRÉVOIR DANS L’AVANT-CONTRAT

Les conditions suspensives permettent de conditionner la vente finale à la réalisation d’un certain nombre d’événements. Elles sont généralement soumises à un délai, qui démarre donc dès la réception de l’avant-contrat par les parties.

Sachez d’abord que les avant-contrats contiennent presque systématiquement les trois conditions suspensives générales suivantes :

• L’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien ;
• La renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien ;
• La situation hypothécaire apurée au moment de la vente.

Pour l’achat d’un terrain à bâtir, l’acquéreur peut décider d’insérer dans l’avant-contrat d’autres conditions suspensives afin de sécuriser son projet. Parmi elles, on trouve très souvent :

• L’obtention d’un prêt bancaire. C’est une condition suspensive indispensable lorsque vous financez votre achat via l’emprunt. Elle vous permet ainsi de vous rétracter si vous n’obtenez pas votre financement, ou si vous n’obtenez que des propositions avec un taux rédhibitoire. Pour que cette condition soit reconnue, l’avant-contrat doit préciser les modalités les moins favorables du prêt en question : le montant maximal du prêt envisagé, la durée maximale du remboursement et le taux d’intérêt maximum que l’acheteur est prêt à accepter ;
• L’obtention d’un permis de construire. Ce n’est pas une condition suspensive obligatoire, mais elle est vivement conseillée. En effet, à défaut de cette mention, si son permis de construire n’est pas accordé, l’acquéreur serait alors contraint d’acheter un terrain sans pouvoir y réaliser son projet de construction de maison.

La condition suspensive d’obtention du permis de construire doit être rédigée de façon claire et précise. Elle doit respecter un délai de 2 mois d’instruction par la mairie pour la demande de permis de construire, auquel s’ajoute un délai de 2 mois de recours des tiers.

À ces délais, il faut ajouter le temps nécessaire à la finalisation du dossier du permis avec le constructeur avant de le déposer. Il convient donc de prévoir un délai de 5 à 6 mois minimum entre l’avant-contrat et la signature de l’acte authentique.

LA SIGNATURE DE L’ACTE DE VENTE DEVANT LE NOTAIRE ET LE PAIEMENT

Lorsque toutes les conditions sont levées, le notaire peut alors procéder à la signature de l’acte de vente, établi sur les bases du compromis de vente et signé par les deux parties. Le notaire authentifie ensuite l’acte en tant qu’officier public habilité par la loi. L’acheteur devient officiellement propriétaire du terrain. Le notaire s’occupe également des différentes démarches inhérentes à un achat immobilier :

• Il calcule et paie les débours et les droits d’enregistrement ;
• Il s’occupe de la publicité foncière qui rend l’acte de vente opposable à un tiers ;
• Il prévient le cadastre du changement de propriétaire ;
• Il veille au paiement du montant de la vente.

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