Qu’est-ce que l’assurance de prêt immobilier ?

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Assurance de prêt immobilier

Quand un futur propriétaire contracte un prêt pour financer un achat immobilier, il doit également souscrire une assurance de prêt.

Loin d’être négligeable, cette garantie mérite que l’on s’y attarde car certaines astuces sont à connaître.

 
 

PRÉSENTATION DE L’ASSURANCE DE PRÊT IMMOBILIER

 

Définition

L’assurance de prêt immobilier est contractée par l’emprunteur sous la forme d’une cotisation mensuelle. Elle garantit au créditeur le remboursement intégral de la somme avancée si l’emprunteur n’est plus en capacité de pouvoir assurer ce remboursement.

 

Si la loi n’oblige pas un emprunteur à souscrire une assurance dans le cadre d’un prêt immobilier, dans les faits cette garantie est quasiment indispensable car elle est systématiquement exigée par les établissements bancaires. N’espérez donc pas obtenir un prêt de votre banque si vous refusez de l’assurer, à moins éventuellement d’avoir un important patrimoine à apporter en garantie pour pallier à tout problème de remboursement.

 

Les aléas couverts par l’assurance de prêt immobilier

Comme indiqué à l’instant, l’assurance de prêt immobilier prend le relais de l’emprunteur et assure le remboursement de son prêt à sa place, si ce dernier est en incapacité de le faire. Les raisons de cette incapacité qui font intervenir l’assurance peuvent être multiples :

le décès : attention cependant, le contrat peut prévoir certaines causes de décès pour lesquelles l’assurance ne fonctionnera pas (le suicide, par exemple) ;

la perte d’emploi : cette garantie n’est toutefois accordée que dans certaines conditions et elle est limitée dans le temps ;

l’Incapacité Temporaire de Travail (ITT) : si l’emprunteur ne peut plus exercer son activité professionnelle durant une période déterminée, l’assureur prend en charge le remboursement de son prêt pendant la durée de son arrêt de travail ;

l’Invalidité Permanente Partielle (IPP) : si la Sécurité Sociale reconnaît à l’emprunteur une invalidité comprise entre 33% et 66%, son assureur prend en charge une partie du remboursement de son prêt, calculée au prorata de son invalidité ;

l’Invalidité Permanente Totale (IPT) : cas similaire à l’IPP, l’assurance de prêt se déclenche si l’emprunteur est invalide à plus de 66%. Dans le cas présent, l’assureur prend en charge l’intégralité des mensualités de remboursement du prêt ;

la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : la Sécurité Sociale reconnaît l’emprunteur comme étant totalement et définitivement inapte à la pratique d’une activité professionnelle. Son assurance couvre alors l’intégralité des remboursements de son prêt immobilier.

 

Il est à noter que chacune de ces garanties sont indépendantes. L’emprunteur est donc libre de moduler son assurance de prêt selon son bon vouloir, tout en sachant que, selon les banques, certaines garanties lui seront imposées tandis que d’autres seront facultatives.

 
 

SOUSCRIRE UNE ASSURANCE DE PRÊT

 

Comment bien choisir son assurance de prêt immobilier ?

Les emprunteurs ont longtemps été contraints de souscrire leur assurance de prêt immobilier auprès de l’organisme chez qui ils avaient contracté le prêt en question. Mais depuis la loi Lagarde de 2010, qui a instauré le principe de délégation d’assurance, un emprunteur peut opter pour l’assureur de son choix. Mais alors, qui choisir ?

 

Souscrire un contrat d’assurance auprès d’un tiers

Un contrat souscrit auprès d’un assureur tiers, appelé contrat individuel, garantit à l’assuré d’être au moins aussi bien couvert que s’il avait opté pour le contrat de sa banque. La loi Lagarde interdit en effet à un établissement prêteur d’accepter une assurance de prêt aux conditions inférieures aux siennes.

 

De plus, comme nous le verrons plus bas, le montant de la cotisation d’un contrat individuel est en général inférieur à celui d’un contrat proposé par une banque, car il dépend du profil de l’emprunteur et il est dégressif dans le temps. La délégation d’assurance représente donc un avantage considérable pour les emprunteurs, puisqu’elle leur permettra de réaliser d’importantes économies sur le long terme.

 

Souscrire un contrat d’assurance auprès de sa banque

À l’inverse, un contrat d’assurance proposé par une banque, dit contrat de groupe, est un contrat mutualisé. Cela signifie que les conditions tarifaires sont les mêmes pour tous les emprunteurs, indépendamment de leurs profils respectifs (âge, santé,… etc.).

 

Si cette solution peut sembler désavantageuse, gardez toutefois à l’esprit qu’il est plus aisé de souscrire une assurance de prêt immobilier dans une banque, et ce quel que soit votre profil : les risques étant répartis sur l’ensemble des assurés, les banques acceptent plus facilement les demandes d’assurance. Par ailleurs, en optant pour le contrat proposé par l’établissement à qui vous souhaitez emprunter votre capital, vous augmenterez vos chances d’obtenir le prêt en question.

 

Il est dans tous les cas primordial de comparer les taux et les garanties proposés par chaque assurance.

 

Coût de l’assurance de prêt immobilier

L’assurance de prêt immobilier est une cotisation mensuelle dont le montant correspond à un pourcentage du capital emprunté. Comme nous venons de le voir, cette cotisation est fixe dans le cadre d’un contrat passé auprès de l’établissement qui vous octroie le prêt, car elle est basée sur le montant du capital emprunté.

 

En revanche, s’il s’agit d’un contrat individuel, le taux de l’assurance de prêt immobilier est variable : il sera plus ou moins élevé en fonction du profil de l’emprunteur. Les facteurs qui peuvent influer sur ce montant sont :

– les caractéristiques du prêt : somme empruntée, durée du prêt ;

– les garanties souscrites avec l’assurance ;

– les risques médicaux de l’emprunteur : sa santé, son hygiène de vie (alcool, tabac,… etc.), ses antécédents médicaux et ceux des membres de sa famille ;

– son mode de vie : risques liés à son activité professionnelle et/ou aux loisirs qu’il pratique.

 

De plus, et c’est là le principal avantage du contrat individuel d’assurance de prêt immobilier, la cotisation est calculée, non pas sur le capital emprunté mais sur le capital restant dû. Le montant de l’assurance de prêt immobilier d’un contrat individuel diminue donc chaque année.

 

Par ailleurs, dans le cadre d’un emprunt contracté par plusieurs personnes simultanément, chacun doit indiquer pour quelle proportion du capital il s’assure. Prenons l’exemple de deux co-emprunteurs, A et B :

– 1ère option => A contracte une assurance de prêt immobilier pour 60% du capital emprunté, B en fait de même pour les 40% restants. Si A se retrouve en incapacité de rembourser le prêt, son assurance prendra en charge 60% de la mensualité de remboursement, tandis que B n’aura plus que 40% du prêt à rembourser ;

– 2ème option => A et B contractent chacun une assurance sur la totalité du crédit. Si l’un des deux se retrouve en incapacité de rembourser le prêt, son assurance prendra en charge l’intégralité des mensualités de remboursement et l’autre co-emprunteur n’aura plus rien à verser.

 

La souscription à une assurance de prêt immobilier

Une fois qu’un futur propriétaire a choisi son assureur, il lui fait parvenir une proposition attestant de sa volonté de souscrire une assurance de prêt immobilier.

 

Cette demande doit s’accompagner des résultats des tests médicaux qu’il aura passés. La liste de ces examens n’est pas systématiquement la même pour chaque demande, elle dépend de l’âge du souscripteur et du montant emprunté.

 

Si l’assureur estime, d’après les résultats de ces examens, que la santé du souscripteur augmente les risques de non-remboursement du prêt, il peut refuser certaines garanties du contrat, augmenter le coût de l’assurance via une surprime, voire refuser d’assurer le souscripteur en question.

 
 

RÉALISER DES ÉCONOMIES EN FAISANT ÉVOLUER SON ASSURANCE DE PRÊT IMMOBILIER

 

Comme nous l’avons vu plus haut, un emprunteur a la possibilité de faire jouer la concurrence au moment de sélectionner un assureur pour son prêt, afin de réaliser des économies. Mais ce choix est également possible une fois le prêt obtenu. Deux lois accordent en effet le droit à un assuré de souscrire à un autre contrat d’assurance de prêt immobilier, et ce après l’obtention du prêt en question :

– la loi Hamon permet de changer d’assureur à tout moment durant la première année du contrat, en respectant un préavis de 15 jours ;

– la loi Bourquin, quant à elle, autorise le changement de l’assurance de prêt chaque année à la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt, en respectant un préavis de 2 mois.

 

Ces deux lois peuvent donc permettre à un emprunteur de réaliser des économies qui ne sont pas négligeables, surtout quand on sait que le coût d’une assurance de prêt immobilier peut représenter une part importante du coût total de l’emprunt.

 

Par exemple, pour un emprunt de 100 000 euros sur 20 ans avec un taux de prêt immobilier à 0,5%, la somme totale déboursée pour l’assurance serait de 100 000 x 0,5 / 100 x 20 = 10 000 euros, soit 10% du montant emprunté. Et selon les cas, cette proportion peut même atteindre les 30% !

 

Attention toutefois : comme dans le cas de la délégation d’assurance souscrite avant l’obtention du prêt, si un emprunteur change d’assureur pendant la durée du prêt, les garanties de la nouvelle offre d’assurance doivent être de niveau au moins égal à celles du précédent contrat, sans quoi cette nouvelle assurance ne pourra être souscrite.

 
 

LES ALTERNATIVES À L’ASSURANCE DE PRÊT

 

Nous l’avons évoqué en début d’article, l’assurance de prêt immobilier n’est pas légalement obligatoire mais votre banque exigera dans tous les cas une garantie pour s’assurer que vous honorerez le remboursement de votre emprunt.

 

Si vous ne souhaitez pas contracter une assurance de prêt ou si vous n’avez pas pu en obtenir une, pas de panique ! D’autres solutions peuvent vous permettre de garantir le remboursement de votre prêt en toute circonstance, et ainsi convaincre votre organisme de crédit de vous prêter les capitaux dont vous avez besoin.

 

Vous pouvez faire appel à un tiers qui se portera caution pour vous et s’engagera à rembourser votre prêt si vous n’êtes plus en capacité de le faire vous-même. Vous pouvez également apporter une garantie sur un bien que vous possédez, dite garantie réelle, telle qu’une hypothèque sur un autre bien immobilier, par exemple.

 
 

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