La garantie de parfait achèvement

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La garantie de parfait achèvement

Il existe 3 garanties permettant au propriétaire d’une maison qu’il a faite construire de se retourner contre le constructeur en cas de dommages.

La première d’entre elles est la garantie de parfait achèvement, valable durant les 12 mois qui suivent la fin des travaux.

 

QU’EST-CE QUE LA GARANTIE DE PARFAIT ACHÈVEMENT ?

 

La garantie de parfait achèvement est l’une des trois garanties dont bénéficie un maître d’ouvrage en cas de problèmes survenus suite à des travaux de construction, avec la garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement) et la garantie décennale.

 

L’article 1792-6 alinéa 2 du Code civil stipule que c’est l’entrepreneur ayant réalisé les travaux qui est tenu à cette garantie, et ce pendant une durée d’un an à partir de la date de la réception de la construction : c’est le délai de prescription. Cette entreprise a l’obligation de fournir un bien répondant parfaitement au cahier des charges préétabli, et de réparer tous les dommages et désordres signalés par le maître d’ouvrage lors de la réception ou ceux qui surviennent pendant ce délai de prescription.

 

Dans le cadre d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), le maître d’ouvrage est l’acquéreur de la maison.

 

La garantie de parfait achèvement est une garantie d’ordre public, ce qui la rend incontournable. Le constructeur ne peut s’y soustraire. Toute clause du contrat de construction qui limiterait ses effets ou l’annulerait serait considérée comme nulle, et donc non valable juridiquement.

 
 
 

LES CHAMPS D’APPLICATION DE LA GARANTIE DE PARFAIT ACHÈVEMENT

 

Les dommages couverts par la garantie

La garantie de parfait achèvement couvre le propriétaire si sa maison n’est pas en parfait état. Elle s’applique dans les cas suivants :

  • Travaux commandés mais non réalisés ;

  • Travaux réalisés, mais non conformes à ce qui était prévu dans le cahier des charges ;

  • Défauts de conformités ;

  • Défauts d’isolation phonique ou acoustique.

 

Cela peut tout aussi bien concerner la charpente, les revêtements, les murs, les portes, les fenêtres, la tuyauterie, les canalisations, l’électricité, ou encore les équipements du logement, sans distinction de gravité.

 

Cependant, si la gravité des dommages est telle que le propriétaire estime ne pas pouvoir occuper convenablement son logement, il a la possibilité de refuser de signer le procès-verbal de réception, puis de mettre en demeure le constructeur de réaliser les travaux de remise en état de la maison.

 
 

Les dommages non-couverts par la garantie

Il existe trois principales raisons pour lesquelles la garantie de parfait achèvement ne s’applique pas :

  • Comme nous le verrons plus bas, cette garantie fonctionne pour les vices présents lors de la réception, à la condition d’avoir été constatés et notifiés sur le moment. Elle ne s’appliquera donc pas pour des dommages existants à la réception mais qui n’auront pas été indiqués sur le procès-verbal de réception, soit par oubli ou parce qu’ils n’auront été remarqués qu’à posteriori ;

  • Elle ne s’applique pas si les désordres ont été causés par l’occupant de la maison (suite à son usage régulier ou dû à un mauvais entretien de sa part), ou s’ils sont dus à l’usure naturelle ;

  • Si les dommages constatés sont importants au point de menacer la stabilité de la maison, c’est la garantie décennale qui s’appliquera.

 
 
 

COMMENT BÉNÉFICIER DE LA GARANTIE DE PARFAIT ACHÈVEMENT

 
 

Les démarches à effectuer par le propriétaire

Pour bénéficier de la garantie de parfait achèvement, le propriétaire de la maison doit signaler les dommages au constructeur. 2 démarches sont possibles :

  • S’il remarque les désordres lors de la réception et qu’il s’est fait assister par un professionnel (architecte, …etc.), il doit immédiatement les notifier dans le procès-verbal de réception. S’il ne s’est pas fait assister, il dispose d’un délai de 8 jours suivant la réception pour déclarer un dommage présent à la réception mais qu’il n’avait pas remarqué. Passés ces deux délais, et comme indiqué plus haut, le propriétaire ne pourra plus faire jouer la garantie de parfait fonctionnement ;

  • S’il s’agit de dégâts qui n’étaient pas présents lors de la réception mais qui surviennent durant l’année qui suit, le propriétaire doit en informer le constructeur par lettre recommandée avec avis de réception. Cela aura pour effet de mettre en demeure le prestataire de réaliser les travaux de mise en conformité de la maison. Il doit impérativement le faire durant l’année suivant la réception, faute de quoi la garantie ne pourra pas s’appliquer.

 
 

Les travaux de réparation

Avant toute chose, l’acquéreur et le constructeur doivent notifier par écrit la liste des travaux à réaliser ainsi que leurs délais d’exécution. Ce délai peut être fixé conjointement par le propriétaire et le constructeur.

 

Ces réparations peuvent être réalisées après l’expiration de la garantie de parfait achèvement, tant que la demande est faite par le propriétaire pendant la durée de validité de la garantie, c’est-à-dire l’année suivant la réception.

 
 
 

LES LITIGES LIÉS À LA GARANTIE DE PARFAIT ACHÈVEMENT

 

Le refus du constructeur

Si les dommages constatés par le propriétaire relèvent bien de la garantie de parfait achèvement, le constructeur ne peut en aucun cas se soustraire à son obligation de remédier à la situation. Malgré cela, si l’entreprise refuse de s’exécuter, l’acquéreur peut porter l’affaire devant la justice.

 
 

Les délais de réalisation des travaux

Comme indiqué plus haut, le propriétaire et l’entreprise de construction doivent se mettre d’accord sur les délais accordés à l’entreprise pour réaliser les travaux de réparation. Si aucun accord n’est trouvé, le propriétaire peut saisir le tribunal, qui fixera une date d’échéance.

 
 

Le dépassement des délais

Le propriétaire peut également intenter une action judiciaire si l’entreprise n’a pas achevé les travaux de réparation dans les délais prévus.

 
 
 

LES AUTRES GARANTIES

 

Au-delà d’un an après la réception de la maison, la garantie de parfait achèvement ne peut plus s’appliquer. En cas de dommages, et selon certaines conditions, le propriétaire peut bénéficier de la garantie biennale ou de la garantie décennale.

 
 
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